Zwei Sätze die ich als zertifizierter und versierter Immobilienmakler immer wieder höre:
April 2021
„Einen Makler brauch ich nicht…“ und "Hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht!"
Das wollen Sie bestimmt nicht irgendwann sagen müssen. Doch gerade bei einem komplexen Thema wie dem „privaten“ Verkauf Ihrer Immobilie sind Fehler schnell passiert, die unter Umständen nicht mehr rückgängig zu machen sind! Eine private Imobilientransaktion besteht aus 4 wichtigen Prozessphasen, der Vorbereitung, der Vermarktung, der Abwicklung und der Übergabe.
Die nachfolgenden Informationen sollen Ihnen die gängigsten Fehler aufzeigen!
Fehler Nr. 1: Mangelnde Planung
Häufig machen sich private Immobilienverkäufer nur wenige Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess, bevor sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung an den Markt bringen. Dabei handelt es sich beim Immobilienverkauf um einen Vorgang von großer finanzieller Tragweite.
TIPP: Vermeiden Sie es daher, „einfach mal einen Versuch“ zu starten, sondern planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie detailliert.
- Welche Fragen sollten vor Immobilienverkauf geklärt werden?
- wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?
- Der falsche Zeitpunkt ist ein sehr weit verbreiteter häufiger Fehler: Die Vorbereitungen bei einem Immobilienverkauf sind genauso wichtig wie der Verkauf selbst. Dazu ist es wichtig, den Zeitpunkt, zu welchem Sie der Verkauf abgeschlossen sein sollte, gut abzuwägen. Der Verkaufszeitpunkt kann entscheidend dafür sein, welchen Verkaufspreis Sie für Ihre Immobilie erzielen können.
- Um den optimalen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, ist es unerlässlich, dass Sie bei Ihrem Hausverkauf die Preise für Immobilien in Ihrer Umgebung schon im Voraus beobachten. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie einen Käufer für Ihr Haus finden und die Immobilie zum Bestpreis verkaufen können.
- Muss ich vorher noch etwas an meiner Liegenschaft renovieren/sanieren?
- wie setze ich den Angebotspreis an?
- welche Werbemedien sollen genutzt werden?
- wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
- welche Informationen gebe ich am Telefon?
- wie sichere ich die Finanzierung – benötige ich eine Zwischenfinanzierung?
- sind alle steuerlichen Aspekte bzw. Vorteile geklärt?
- zu welchem Notar werde ich gehen?
- welche Unterlagen halte ich bereit?
- wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
- sind noch Pfandfreigaben einzuholen?
- wem zeige ich meine Immobilie?
- wann soll die Übergabe stattfinden und welche Schriftstücke benötige ich dafür?
- Gibt es ein bestehende Grund- od. Personaldienstbarkeiten die mich einschränken
- Gibt es Schuldrechte welche die Liegenschaft beschränken?
- Was habe ich für Haftungen wem gegenüber?
- Was werden Käufer fragen?
- Welche juristischen Fallen lauern?
- Wer wird mir den Kaufvertrag errichten – wer zahlt die Nebenkosten?
- und es stellen sich noch viele weitere Fragen,…
Fehler Nr. 2: Falsche Hoffnungen erwecken
Sie haben Ihre Immobilie sicherlich immer gut gepflegt. Im Laufe der Zeit haben Sie Zeit, Geld und Herzblut investiert, und Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz nach Ihrem persönlichen Geschmack gestaltet. Verkäufer neigen oft dazu, in der Werbung oder am Telefon das Verkaufsobjekt in glühenden Farben zu schildern, und schaffen so beim Interessenten oft falsche Vorstellungen über die Einrichtung oder den Zustand des Objektes.
Geschmäcker sind nun einmal verschieden, und wenn der Interessent erst einmal ein Bild im Kopf hat das mit der Realität nicht im Einklang steht, wird er bei der Besichtigung enttäuscht sein. Das hat oft nichts mit objektiven Mangeln zu tun. Aber es hinterlässt manchmal den Eindruck, falsch informiert worden zu sein.
Aber stehen Sie über den Dingen, wenn ein Interessent hier ein Highlight ihrer Liegenschaft runtermacht! Hier entstehen sehr oft bei Besichtigungen Situationen und Befindlichkeiten, welche weitere Verkaufsprozesse negativ beeinflussen.
Tipp: Schildern Sie Ihre Immobilie so neutral wie möglich! Vermeiden Sie Superlative und subjektive Einschätzungen. Was für den einen schön ist, muss noch lange nicht den Geschmack eines anderen treffen!
Fehler Nr. 3: Fehlende Unterlagen
Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren, bevor er sich zum Kauf entschließt. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle nötigen Unterlagen bereithalten, um keine Auskunft schuldig zu bleiben!
Wichtig sind unter anderem:
- Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Lasten, Servitute od. Rechte
- Bauakt und Fertigstellungsanzeige
- Baupläne / Flächenwidmung / Bebauungsbestimmungen / Bauklasse / Anlegerleistungen
- Bauland / Grünland / Freiflächen
- Einschränkungen wie Schutzzonen od. Bausperren
- Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
- sämtliche Befunde (Elektro, Rauchfangkehrer etc. sind unerlässlich und können massive Rückforderungen von Preisreduktionen verhindern)
- Beschlüsse, Abrechnungen, Aufstellungen der Rücklagen, anstehende Sanierungsmaßnahmen / künftige Entwicklung und Protokolle der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)
- Benützungsregelung & Hausordnung
- Höhe der aushaftenden (Landes-) Förderungen oder Kredite
- Energieausweis
- uvm.
Tipp: Erstellen Sie auch ein aussagekräftiges und ansprechende Exposé! Vermeiden „zusammenkopierte“ Unterlagen! Jeder Interessent möchte ja auch eine wertige Unterlage zum Vergleich mit nach Hause nehmen.
Fehler Nr. 4: Falsche Preiseinschätzung
Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer, ihren Wert zu bestimmen. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis nach den unterschiedlichsten Kriterien. Unter anderem nach der Nachfrage am Markt, und die kann zwischen verschiedenen Lagen, verschiedenen Immobilientypen, Baujahr, Ausstattung, Nebenkosten und dem Zeitpunkt des Verkaufes sehr unterschiedlich sein.
Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte in der Vorbereitung des Immobilienverkaufes. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verschrecken Sie Kaufinteressenten und ziehen den Verkaufsprozess ungewollt in die Länge. Eine ausführliche Marktanalyse ist hier unerlässlich!
Tipp: Seien Sie ehrlich zu sich selbst und versetzen Sie sich in die Situation des Käufers! Stellen Sie sich die Frage: Wäre ich bereit, den geforderten Preis zu bezahlen? Wenn Sie im Zweifel sind, wie viel Geld Sie für Ihr Haus verlangen können, wenden Sie sich an einen Fachmann. Es geht um einen großen Teil Ihres Vermögens!
Fehler Nr. 5: Mangelnde Erreichbarkeit
Der Immobilienmarkt bietet Interessenten derzeit eine große Auswahl an Angeboten! Ein Interessent wird nicht 10 mal versuchen Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Anbietern zu, wenn er immer nur Ihre Mailbox erreicht. Bereiten Sie sich vor, dass Sie sehr viele Makler anrufen werden. Leider wissen Sie dies im Vorfeld nicht und werden somit eine große Anzahl von Telefonaten nicht mit einem potentiellen Käufer führen bzw. zurückrufen. Die Makler suchen Objekte sehr oft im Privatverkauf und versuchen Sie als Kunden zu gewinnen.
Tipp: Stellen Sie sicher, dass Interessenten Sie erreichen können. Planen Sie auch genügend Zeit für Besichtigungen ein. Besonders abends und am Wochenende!
Fehler Nr. 6 – die Aufbereitung Objekts
„Die Immobilie zu zeigen, kann nicht so schwer sein“
- auf die richtigen Fotos kommt es an ob ich mich entscheide eine Immobilie zu besichtigen!
- ein weiteres Problem ist, dass Privatverkäufer in der Vermarktung häufig Geld sparen wollen oder nur eine Vermarktungsplattform wählen?
- wie qualitativ hochwertig und aussagekräftig ein Exposé ist
- die richtigen Details hervorheben – die professionelle Werteermittlung
Fehler Nr. 7: wurden alle steuerlichen und steuerschonenden Aspekte geklärt?
- ImmoEst – trifft die ImmoEst auf mich zu, wenn ja wie hoch Höhe ist die Besteuerung (hier gibt es Möglichkeiten um die Bemessungsgrundlage zu minimieren)
- gibt es Steuerbefreiungen die auf mich passen? Herstellerbefreiung – Hauptwohnsitzbefreiung => wann draf ich mich von meiner Immobilie abmelden?
- war ich Anleger? war ich Eigennutzer? UVA Berichtigung – AfA Erklärungen
Fehler Nr. 8: Einschätzung der Verkaufsdauer
Die nötige Zeit für einen Immobilienverkauf wird häufig stark unter- und auch überschätzt. Beides kann fatale Folgen haben!
Wer glaubt, den Verkauf seines Hauses in vier Wochen abwickeln zu können, gerät schnell unter Druck, wenn der angepeilte Umzugstermin näher rückt und noch kein Käufer gefunden ist. Unter Druck ist der Verkäufer regelmäßig in der schlechteren Verhandlungsposition.
Fehler Nr. 9: Sie übersehen Mängel im Kaufvertrag
Haben sich beide Parteien bei der Vertragsverhandlung auf einen Preis geeinigt, ist der Verkauf schon fast vollbracht. Die letzte Hürde vor einem erfolgreichen Hausverkauf ist letztlich der Notartermin. Der Notar verliest dabei den Kaufvertrag und im Anschluss wird dieser von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, mit der notariellen Beurkundung wird der Kauf rechtskräftig. Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und durch den Notar beurkundet ist, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Allerdings war der Notar nicht bei den Kaufverhandlungen nicht vor Ort und kann somit auch nicht den Zustand des vereinbarten Kaufobjektes sowie etwaige Mängel od. versteckte Mängel beurteilen bzw. kann etwaige Formulierungen dadurch nicht in den Kaufvertrag einarbeiten.
Fehler Nr. 10: „Viele Köche verderben den Brei“
Ein großer und leider sehr häufiger Fehler ist es, wenn ein Verkäufer seine Immobilie von vielen Maklern und vielleicht sogar privat am Markt anbietet. Sie glauben es besteht eine höhere Chance das Objekt schnell und hochpreisig zu verkaufen? Das ist ein Irrglaube, dass man dadurch einen größeren Käuferkreis anspricht. Alle Makler im Großen und Ganzen mit den gleichen Plattformen und Medien zusammen um Immobilien zu vermarkten. In Wahrheit schadet man dem erfolgreichen Kauf seiner Immobilien erheblich. Beim Interessenten erscheint der Eindruck, dass die Immobilie schwer vermittelbar ist, wenn diese mehrmals von verschiedenen Maklern, vielleicht sogar mit unterschiedlichen Preisen, im Netz beworben wird. Ihre Immobilie verliert die EXKLUSIVITÄT und wirkt nicht mehr einzigartig.
Tipp: Verkaufen Sie entweder PRIVAT und kümmern sich um alles selbst, oder beauftragen Sie EINEN Makler Ihres Vertrauens mit dieser Aufgabe!
Über den Autor
Michael Mark, Immobilenvermittler
Warum Immoman? Die meisten Immobilientransaktionen sind Lebensentscheidungen! Daher ist fachliche Kompetenz, Kommunikation auf Augenhöhe und Ihre Zufriedenheit die oberste Prämisse! Immoman – ein Mann der Zuhören kann, Ihre Anliegen versteht und konsequent umsetzt.
Mit vollem Einsatz für Sie da, verlässlich diskret du vertrauensvoll ist die Basis für eine rasche Vermittlung Ihrer Immobilie.